le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation du prix du bail

Publié le par Sylvain MANYACH

Une fois n'est pas coutume, nous allons commenter ici deux décisions de la cour de cassation relative au point de départ du délai de prescription biennal de fixation du loyer du bail commercial.

A titre liminaire, il convient de souligner combien les l'extrême spécialisation des juristes (à laquelle je n'échappe malheureusement pas) est préjudiciable. Nombreux sont en effet les actes des collectivités publiques qui relèvent purement et simplement du droit privé, tel que les baux commerciaux, conclus sur le domaine privé des collectivités publiques (le bail commercial étant incompatible avec la domanialité publique, compte tenu, par exemple, du droit au renouvellement qui le caractérise). Ou encore, en ce qui concerne les actes administratifs, leur légalité est de plus en plus fonction du respect de règles issus du droit privé (code de la consommation pour les clauses abusives CE 11 juillet 2001 Société des Eaux du Nord, code du commerce pour le droit de la concurrence CE avis 22 novembre 2000 Société LP Conseil...).

Aussi, il est bon de se pencher sur la jurisprudence du juge judiciaire qui peut aider les juristes des collectivités publiques à y voir un peu plus clair, quand ils font face à des problèmes qu'ils n'ont pas l'habitude de traiter, comme celui de la fixation du prix des baux commerciaux.

Rappelons tout d'abord que la fixation de ces loyers n'est pas libre, et qu'en cas de renouvellement, le législateur a imposé leur plafonnement : fixés en fonction de la valeur locative, ils ne peuvent dépasser en tout état de cause l'évolution de l'indice de la construction. Le déplafonnement du loyer est admis lorsque les caractéristiques du local, ou les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification "notable".

Cependant, l'action en fixation du prix du bail commercial est enfermé dans des délais très court, puisqu'il n'est que de deux ans. Et bien entendu, s'est rapidement posé la question cruciale de connaître l'évènement permettant à ce délai de se déclencher.

Un arrêt du 30 juin 2004 est venu unifier la jurisprudence, qui était divisé lorsque le renouvellement était demandé par le preneur ou résultait du congé du bailleur : le point de départ de la prescription de l'action en fixation du prix d'un bail commercial renouvelé se situe à la date de prise d'effet du nouveau bail en cas d'acceptation du principe de renouvellement par le bailleur avant cette date.

 Cet arrêt laissait donc en suspens la situation où, au contraire, à la suite d'une demande du preneur en cours de bail renouvelé tacitement, les parties décident de donner effet au nouveau bail à une date antérieure à celle de l'acceptation du bailleurs. Dans ce cas, au contraire de la solution précédente, la cour de cassation, dans un arrêt du 29 novembre 2006, le point de départ est la date d'acceptation du bailleurs : "le point de départ de la prescription de l'action en fixation du prix du bail commercial renouvelé à la demande du preneur se situe à la date d'acceptation par le bailleur du principe du renouvellement lorsque le nouveau bail a pris rétroactivement effet avant cette date."

Toujours bon à savoir, pour éviter les mauvaises surprises.

Publié dans bail commercial

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somni 01/09/2007 16:48

Oui, tout à fait, je vais corriger cela merci !

GroM 31/08/2007 09:49

Je pense que tu parles de l\\\'indice trimestriel du coût de la construction davantage que de l\\\'indice de la consommation ?En tout état de cause, le délai de deux ans ne me semble pas déraisonnable en ce qui concerne la fixation d\\\'un bail. D\\\'un part car les loyers étant versés trimestriellement le plus souvent, une augmentation déraisonnable du montant se sent très vite autant pour le bailleur que pour le preneur. D\\\'autre part, la révision "ordinaire" se fait sur une base triennale; il est donc logique d\\\'apurer le contentieux lié à l\\\'ajustement du loyer avant la révision suivante.En tout cas, merci, j\\\'ignorais que le délai de prescription de l\\\'action fût de deux ans. Cela me permettra de briller dans les salons et à mon tout proche oral de droit commercial :-)