la division intempestive des terrains à construire

Publié le par Sylvain MANYACH

La loi SRU de décembre 2000 a mis l'accent sur la lutte contre l'éparpillement urbain (le "mitage") pour, dans une logique de développement durable, favoriser une gestion économe de l'utilisation des sols. Ainsi, cette loi a supprimé la possibilité d'imposer une surface minimum de terrain pour construire, à l'exception du cas où une telle solution est imposée par des contraintes techniques liées à la réalisation d'un dispositif d'assainissement non collectif. La loi du 2 juillet 2003 a ajouté une autre hypothèse, lorsque cette règle est justifiée pour préserver l'urbanisation traditionnelle ou l'intérêt paysager de la zone considérée. On les trouve aujourd'hui à l'article L 123-1 du code de l'urbanisme. Par ailleurs, les divisions de terrains ne sont pas soumises à autorisation.

L'article L 111-5-2 du code de l'urbanisme peut-elle aider les communes à s'apposer à des divisions intempestives de terrain ? Cet article dispose que

Dans les parties de commune nécessitant une protection particulière en raison de la qualité des sites, des milieux naturels et des paysages, le conseil municipal peut décider, par délibération motivée, de soumettre, à l'intérieur de zones qu'il délimite, à la déclaration préalable prévue par l'article L. 421-4, les divisions volontaires, en propriété ou en jouissance, d'une propriété foncière, par ventes ou locations simultanées ou successives qui ne sont pas soumises à un permis d'aménager.

L'autorité compétente peut s'opposer à la division si celle-ci, par son importance, le nombre de lots ou les travaux qu'elle implique est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques.

Lorsqu'une vente ou une location a été effectuée en violation des dispositions du présent article, l'autorité compétente peut demander à l'autorité judiciaire de constater la nullité de l'acte. L'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la publication de l'acte ayant effectué la division.

Un décret en Conseil d'Etat détermine, en tant que de besoin, les conditions d'application du présent article. Il précise les divisions soumises à déclaration préalable et les conditions dans lesquelles la délimitation des zones mentionnées au premier alinéa est portée à la connaissance du public.

A mon sens, cet article ne peut jouer que rarement. Je n'ai guère trouver de jurisprudence sur cette question. A croire que l'article est fort peu utilisé...Le tribunal administratif a eu toutefois l'occasion d'annuler une délibération prise par un conseil municipal (TA de Nice 7 janvier 2005 Préfet du Var c/commune de Garréoult, Etudes Foncières mars-avril 2005)  .

Mais à la lecture du commentaire du jugement, il semble que cet article soit réservé aux zones naturelles. Toutefois, il semble plutôt que ce que le tribunal n'a pas admis, c'est que le POS avait prévu que l'article soit applicable à l'ensemble des zones urbaines délimitées par la délibération, "alors même qu'elles seraient de faible densité et comporteraient des espaces d'agréments importants".

Il reste que les communes peuvent contrôler les divisions de terrain intempestives via l'article 5 du règlement du PLU. Dans les cas prévus à l'article L 123-1 (surface minimale des terrains), les communes peuvent utiliser l'article R 123-10-1 du code de l'urbanisme :

Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, les règles édictées par le plan local d'urbanisme sont appréciées au regard de l'ensemble du projet, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.

Selon le GRIDAUH, Si le plan local d’urbanisme se contente d’édicter une règle de superficie
minimale des terrains constructibles, sans préciser que cette règle s’applique
également aux lots issus des divisions foncières opérées par le lotisseur ou par
le bénéficiaire d’un permis valant division, le respect de cette règle sera apprécié
au regard de la superficie du terrain d’assiette de l’opération, et non au regard de
la superficie de chacun des lots issus de l’opération.

Et le GRIDAUH de propose d'écrire  l'article 5 du règlement des zones de la façon suivante :

« La superficie minimale des terrains constructibles est de X mètres carrés.
Cette règle s’applique aux terrains existants ainsi qu’aux terrains issus de
divisions constitutives de lotissements et aux terrains issus de divisions
effectuées conformément à un permis de construire prévu à l’article R. 431-
24. »

Publié dans droit de l'urbanisme

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